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Grundsanierung
Unter der Leitung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) – Referat IV 6 – wird der Gebäudekomplex in der Fasanenstraße 87 in Berlin-Charlottenburg von Grund auf instandgesetzt. Die Gebäude werden durch die Direktion Berlin der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) genutzt und sollen nach Abschluss der Instandsetzung Platz für rund 700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bieten. Die BImA ist nicht nur Nutzerin, sondern auch Eigentümerin des Areals sowie Maßnahmenträgerin und Bauherrin für die geplanten Maßnahmen. Als Bauherrenvertretung des Bundes übernimmt das BBR das Projektmanagement.
Die einzelnen Bauteile auf dem Areal zwischen Fasanenstraße, Hertzallee und Jebensstraße nahe dem Bahnhof Zoologischer Garten entstanden in mehreren Abschnitten zwischen 1903 und 1957 vorwiegend als militärische Verwaltungsbauten. Die Liegenschaft befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Universität der Künste, der Technischen Universität Berlin und des Museums für Fotografie und steht denkmalrechtlich unter Ensembleschutz.
Der 1903 bis 1905 errichtete Cranzbau, benannt nach dem Mathematiker Carl Cranz, bildet den ältesten Bauteil des Komplexes. Die Planungen für den Verwaltungsstandort sehen vor, das Gebäude zu einem überregionalen Schulungs- und Konferenzzentrum umzubauen. Die Außenanlagen werden mit Blick auf Aufenthaltsqualität und Klimaresilienz neu strukturiert und aufgewertet.
Ziel der Gesamtmaßnahme ist die denkmalgerechte Umwandlung des historisch gewachsenen und vielschichtigen Gebäudekomplexes zu einem zukunftsfähigen Behördenstandort. Dieser soll den Anforderungen an zeitgemäße Arbeitswelten ebenso gerecht werden wie den Grundsätzen des Nachhaltiges Bauens und der Energieeffizienz.
Ausgangssituation
Die Liegenschaft befindet sich in weiten Teilen in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Neben der Instandsetzung und energetischen Ertüchtigung sind Maßnahmen erforderlich, um die Funktionalität zu verbessern und die Gebäude bezüglich Nutzbarkeit, Barrierefreiheit und Betriebssicherheit auf den aktuellen Stand zu bringen.
Vor diesem Hintergrund wurden Müller Reimann Architekten 2017 beauftragt, ein übergeordnetes architektonisches Planungs- und Gestaltungskonzept zu entwickeln. Dabei ist es ein wichtiges Ziel, die durchaus vorhandene architektonische und städtebauliche Qualität der Bestandsgebäude wieder sichtbar zu machen.
Planungen für die Außenanlagen
2016 konnte das Büro k1 Landschaftsarchitekten ein durch das BBR durchgeführtes Verhandlungsverfahren mit integrierter Entwurfsaufgabe für sich entscheiden. Aufgabe war es, eine Freiraumstruktur für die gesamte Liegenschaft sowie einen Vorentwurf für die Gestaltung von Hof 1 zu entwickeln.
Nach dem Entwurf von k1 Landschaftsarchitekten soll Hof 1 neu strukturiert werden, inklusive der Verkehrs- sowie der PKW- und Fahrradstellflächen. Der Hof erhält einen höheren Anteil an Grünflächen und Aufenthaltsbereichen mit Sitzgelegenheiten für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Regenentwässerung wird neu konzipiert und soll künftig vollständig durch Versickerung auf dem Grundstück erfolgen.
Für die Außenanlagen wird eine Zertifizierung nach dem Qualitätsstandard Silber gemäß dem Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) des Bundes angestrebt.
Planungen zur Grundsanierung der Gebäude
Im Herbst 2020 wurde das BBR von der BImA mit einer Großen Baumaßnahme beauftragt, die sowohl die Grundsanierung mehrerer Gebäudeteile, einschließlich des Cranzbaus, als auch die Neugestaltung des Hofes 1 und der Vorgärten des Gebäudekomplexes umfasst. Grundlage für die Baumaßnahme ist die Planung des Büros Müller Reimann Architekten.
Da der historische Cranzbau leer steht und die Hüllensanierung bereits abgeschlossen ist (siehe oben), wurde die Planung für diesen Bauteil besonders stark vorangetrieben. Der ursprünglich als chemisch-ballistisches Lehr- und Laborgebäude der preußischen Artillerieschule errichtete neobarocke Bau soll als Schulungs- und Tagungszentrum hergerichtet werden.
Dank seiner baulichen Struktur mit repräsentativer, palais-artiger Architektur und großen Geschosshöhen ist der Cranzbau besonders geeignet für die geplante Nutzung. Dies ermöglicht eine schonende Sanierung unter möglichst umfangreichem Erhalt der vorhandenen Bausubstanz. Neben unumgänglichen Brandschutzmaßnahmen stellen die behutsame Integration von Lüftungstechnik im unbedingt erforderlichen Umfang und von zeitgemäßer Medientechnik eine besondere Herausforderung dieses Projektes dar.
Bereits erfolgte Baumaßnahmen
Die Gebäudehülle des Cranzbaus wurde zur Sicherung der Bausubstanz wie auch aus Gründen der Verkehrssicherung bereits zwischen 2013 und 2017 saniert. Die Maßnahme umfasste die Erneuerung sämtlicher Dächer inklusive der Instandsetzung und bereichsweisen Erneuerung der Dachkonstruktion sowie die Sanierung und Erneuerung des Fassadenputzes und der Gesimse. Die Fenster und Außentüren wurden nach Möglichkeit saniert und bei Bedarf erneuert.
Die Sanierung der Gebäudehülle des Cranzbaus fand in enger Abstimmung mit der Denkmalpflege statt. Als Grundlage für die Sanierung wurde bereits 2011 eine restauratorische Untersuchung zu allen wesentlichen Bauteilen der Fassade durchgeführt.
Wegen des erforderlichen Rückbaus eines einsturzgefährdeten Nebengebäudes, des sogenannten Bananenkellers, wurde der Hof 3 der Liegenschaft bereits zwischen 2019 und 2021 saniert. Der Bananenkeller diente einst als Vorratsgebäude für die sogenannte Senatsreserve. An seiner Stelle nimmt nun ein kleiner Neubau mit begrüntem Dach Fahrradstellplätze und den Müllstandort auf.
Da für Abriss, Neubau und Neugestaltung eine Ausschachtung des Hofes notwendig war, wurden die Arbeiten mit der Sockelabdichtung der angrenzenden Bauteile verbunden. In diesem Zuge wurden die hochwertigen historischen Edelkratzputzflächen der Sockelfassaden sowie Fenster, Türen, Toranlagen, Abdeckbleche und Zugangstreppen des Sockelbereiches sorgfältig und denkmalgerecht instandgesetzt.
Der Hof 3 wurde im Zuge der Sanierung neu strukturiert und erhielt bislang fehlende Aufenthaltsbereiche und Grünflächen.
Erstellung einer Musterfassade
Als Grundlage für ein Sanierungskonzept für die baulich vergleichbaren Fassaden mit insgesamt rund 6.500 Quadratmetern Putzfläche wurde eine repräsentative Gebäudeecke in Hof 3 als Muster hergerichtet.
An der Musterfassade wurden die sogenannten Lisenen und die Putzflächen saniert und die Fenster energetisch ertüchtigt. Zudem erhielt dieser Fassadenbereich einen außenliegenden Sonnenschutz. Anhand des Musters werden Methoden zur Instandsetzung des handwerklich anspruchsvollen Edelkratzputzes erprobt und technische Details geklärt. Dies dient als Grundlage für den Abwägungsprozess zwischen bauphysikalischer und energetischer Ertüchtigung der Fassade und den Anforderungen der Denkmalpflege. Die so gewonnenen Erkenntnisse tragen zur Planungs- und Kostensicherheit bei. Über die gültigen Rahmenbedingungen hinaus betrachtet das Projektteam bei der Planung auch den Aspekt der sogenannten grauen Energie, also unter anderem Energiemengen, die für die Herstellung, den Transport und die spätere Entsorgung von Baumaterial benötigt werden.
Nächste Schritte
Die Sanierung von Hof 1 wird als sogenannte vorgezogene Maßnahme durchgeführt und begann noch im Jahr 2023.
Aktuell wird eine Haushaltsunterlage für die Grundsanierung der Bauteile A, B und D gemäß der Planung von Müller Reimann Architekten erstellt. Die Fassadensanierungen der Bauteile B und D werden aus Gründen der Verkehrssicherung als Vorabmaßnahmen durchgeführt. Am Bauteil D begannen die Arbeiten an den Fassaden im Oktober 2023.