Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern
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Die Zwangsversteigerungszahlen müssen relativiert werden
Die Zahl der der Anträge auf Zwangsversteigerung von Immobilien, wie sie in der Gerichtsstatistik ausgewiesen werden, ist in den vergangenen Jahren - bedingt auch durch die Hinzurechnung der Verfahren in den neuen Bundesländern - spürbar gestiegen, allerdings von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau zu Beginn der 90er Jahre. Im Untersuchungszeitraum 1995 bis 2000 beträgt der bundesweite Anstieg 34%. Im Zeitraum 2000 bis 2001 ist die Zahl der Anträge auf Zwangsversteigerung abermals gestiegen.
Mit Blick auf selbstgenutztes Wohneigentum müssen diese in der Gerichtsstatistik ausgewiesenen Zahlen allerdings differenziert betrachtet werden. Denn sie umfassen neben selbstgenutztem Wohneigentum auch Versteigerungen von Grundstücken, Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien, die unter Renditegesichtspunkten erworben wurden und vermietet sind. Zudem führt nicht jeder Antrag auf Zwangsversteigerung, wie ihn die Gerichtsstatistik ausweist, auch zu einer Versteigerung und dem damit verbundenen Verlust des Wohneigentums. Auch muss zwischen dem Anstieg der Anträge auf Versteigerung und dem Anstieg der Versteigerungstermine - letzterer wird häufig in der Medienöffentlichkeit publiziert - deutlich unterschieden werden: Denn eine steigende Anzahl von Terminen weist auch auf eine längere Verfahrensdauer mit mehreren Zwangsversteigerungsterminen pro Verfahren hin und kann daher lediglich als Hilfsindikator für eine steigende Anzahl von betroffenen Eigentümern gewertet werden.
Nach Angaben der Amtsgerichte entfallen bundesweit in den Jahren 1995 bis 2000 lediglich rund 41% der Versteigerungsanträge auf selbstnutzende Wohneigentümer.
Auch führt nicht jedes eingeleitetet Verfahren zwangsläufig zu einer Zwangsversteigerung: Immerhin 40% der im Jahr 2000 neu eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren bei selbstgenutztem Wohnraum wurden ohne eine Versteigerung eingestellt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass rechtzeitig vor dem ersten Versteigerungstermin entweder eine außergerichtliche Einigung zwischen Schuldnern und Gläubigern, z.B: hinsichtlich einer Begleichung der Zahlungsrückstände, oder ein freihändiger Verkauf erzielt werden konnte.
Der freihändige Verkauf wird jedoch durch eine verringerte Nachfrage nach Wohnimmobilien erschwert. Dies führt dazu, dass die erzielbaren Versteigerungserlöse auf durchschnittlich 60% des Verkehrswertes der Immobilie gesunken sind. Der Wertverlust der Eigenheime bedeutet für die selbstnutzenden Eigentümer, dass sie auch nach Notverkauf oder Zwangsversteigerung noch Restschulden haben.
Die Zwangsversteigerungsquote bei selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist trotzdem gering. Sie betrug im Jahr 2000 lediglich 0,2%, d.h. 0,2% der Wohneigentümer mit Restschulden sind von Zwangsversteigerung betroffen.
Die zukünftige Entwicklung der Zwangsversteigerungen ist schwer einschätzbar: Arbeitslosigkeit und Nachfrageschwäche könnten zu weiterer Zunahme der Verfahren führen, härtere Kriterien bei der Kreditvergabe und ein absoluter Rückgang der Eigentumsfinanzierung könnten dämpfend wirken. Besondere Effekte des Auslaufens der Eigenheimzulage für die ersten Förderjahrgänge im Jahr 2004 sind nicht zu erwarten.
Hauptursachen für Zahlungsschwierigkeiten bei Wohneigentümern sind der Verlust des Arbeitsplatzes und im familiären Bereich die Trennung von Lebenspartnern (Scheidung) oder der Auszug/Tod eines Haushaltsmitglieds mit eigenem Einkommen. Daneben erhöht ein von Beginn an zu geringer finanzieller Spielraum das finanzielle Risiko des Eigentumerwerbs: Die im Rahmen der Untersuchung befragten selbstnutzenden Wohneigentümer (überwiegend junge und kinderreiche Familien) hatten zum Zeitpunkt des Eigentumerwerbs ein relativ geringes Haushaltseinkommen und somit wenig Eigenkapital zur Verfügung. Durch die Aufnahme von überdurchschnittlich viel Fremdkapital (Kredite) betrug die monatliche Belastung bei mehr als der Hälfte der Befragten über 30% des Nettoeinkommens und lag damit im Durchschnitt weit über den Vergleichswerten aller Eigentümer. In dieser Situation können die mit dem Eigentumserwerb verbundenen und häufig unterschätzten Folgekosten (z.B. durch Modernisierungsarbeiten) und unerwartete Mehrkosten (Unterhalt der Immobilie) sowie zu hohe Ausgaben im privaten Bereich (Konsumkredite) aus Sicht der befragten Experten zu Zahlungsschwierigkeiten führen.
Deshalb kommt zur Prävention von Zahlungsschwierigkeiten einer intensiveren Beratung und Info rmation der Haushalte im Vorfeld der Kreditvergabe bei den Kreditinstituten und durch unabhängige Verbraucherzentralen eine große Bedeutung zu, auch wenn die Kriterien für die Kreditvergabe bei den Finanzierungsinstituten im Zuge der Umsetzung der Richtlinien des Baseler Ausschusse für Bankenaufsicht ("Basel II") restriktiver geworden sind.
Faktoren erfolgreicher Sanierungsstrategien
Am Beginn einer möglichen Sanierungsstrategie steht das möglichst frühzeitige Erkennen der Zahlungsrückstände durch die Banken, um die Höhe der auflaufenden Zahlungsrückstände zu begrenzen. Dies betrifft sowohl ihre eigenen Forderungen als auch die der weiteren Gläubiger. Entsprechend frühzeitig sollten auch die Haushalte reagieren, und nicht abwarten bis die ersten Mahnungen eintreffen oder Zwangsmaßnahmen seitens der Gläubiger drohen.
Der erste Schritt zu einem Sanierungskonzept ist dann die Kontaktaufnahme zwischen Schuldner und Gläubiger. Schuldner entziehen sich allerdings oft der Kontaktaufnahme, weil sie resignieren oder ihnen das Gespräch mit dem Gläubiger unangenehm ist. Empfehlenswert sind deshalb Formen der individuellen Kontaktaufnahme durch die Gläubiger wie das telefonische Gespräch oder Hausbesuche.
Gelingt die Kontaktaufnahme zwischen Gläubigern und Schuldnern, kann ein Bündel unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden, wie z.B. der Verzicht auf Verzugszinsen oder die Stundung von Raten.
Wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Sanierungsstrategie sind die Mitwirkungsbereitschaft des Schuldners, die er u.a. durch regelmäßige Zahlung zumindest geringer Raten belegen muss, und seine Sanierungsfähigkeit, d.h. es muss eine Perspektive vorhanden sein, dass der Schuldner langfristig wieder in der Lage sein wird, die vereinbarten Raten zu zahlen.
Es hat sich gezeigt, dass Einzelstrategien, wie Stundungen der Ratenzahlungen ausschließlich bei temporären Zahlungsschwierigkeiten wirken, bei umfassenderen Problemen scheitern sie meist. Deshalb empfiehlt die Studie den Finanzierungsinstituten, dass sie ein umfassendes Sanierungskonzept entwickeln, das alle Verschuldungsbereiche (d.h. auch Konsumschulden) und alle Ursachen der Zahlungsschwierigkeiten berücksichtigt.
Sinnvoll sei es, die Landeskreditbanken oder ortsansässigen Kreditinstitute an den Sanierungsbemühungen zu beteiligen, da sie ein flexibleres und umfangreicheres Instrumentarium zur Unterstützung der in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Haushalte einsetzen können.
Um ein insgesamt tragfähiges Sanierungskonzept zu entwickeln, das alle Verschuldungsbereiche berücksichtigt, sollten die Gläubiger untereinander Kontakt aufnehmen. Denn häufig leisten diese nur im Rahmen eines Gesamtkonzeptes Verzichte, z.B. in Form von Zinssenkungen zur Senkung der monatlichen Belastung des Haushalts.
Die Schuldner wiederum sollten bei ihren Sanierungsbemühungen durch ein quantitativ und qualitativ ausreichendes Beratungsangebot, z.B. hinsichtlich der Haushaltsführung, durch unabhängige Schuldnerberatungsstellen unterstützt werden.
Neben den Kreditinstituten kann auch die Öffentliche Hand, vor allem auf der Ebene der Bundesländer, zur Prävention und Sanierung von Zahlungsschwierigkeiten selbstnutzender Wohneigentümer beitragen, indem sie über zukünftige Finanzierungsrisiken vor der Bewilligung öffentlicher Fördermittel aufklärt und ihre Wohneigentumssicherungsinstrumente zu einem Gesamtkonzept ausbaut.