Aktivierungsstrategien zur Inwertsetzung städtebaulicher Brachenpotenziale (Brachflächenrecycling)
Ergebnisse
Zwischenberichte
Im Frühjahr 2004 wurde der 1. Zwischenbericht vorgelegt. In dem Bericht werden Ansatzpunkte für Aktivierungsstrategien zur Inwertsetzung von Brachflächen auf unterschiedlichen Ebenen der räumlichen Planung beschrieben sowie internationale Erfahrung, besonders aus dem angelsächsischen Raum, dargestellt. Darüber hinaus enthält der Zwischenbericht Ergebnisse einer Befragung des Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik Berlin (IfS) zur Bedeutung des Brachflächenrecycling in Kommunen und Städten über 50.000 Einwohnern (Erhebungszeitraum 2001).
Der 2. Zwischenbericht (Herbst 2004) vertieft die allgemeine Beschreibung der generellen Ansatzpunkte für Aktivierungsstrategien des 1. Zwischenberichts durch Ergebnisse aus den sechs Fallstudienregionen Bremen, Dresden, Halle (Saale), Ingolstadt, Zwickau und Nienburg/Weser. Im 2. Zwischenbericht werden neben einer ausführlichen Beschreibung der jeweiligen städtischen Strategien grundsätzliche Möglichkeiten, Konzepte und Programme der einzelnen Modellstädte angesprochen. Beschrieben wird die konkrete Praxis: Wo sind Schwierigkeiten, aber vor allem, was sind tatsächliche praktische Lösungspfade?
Parallel zu den Fallstudien wurden Expertengespräche mit professionellen Verwertern geführt. Die Ergebnisse sind im 3. Zwischenbericht (Frühjahr 2005) dokumentiert. Eingangsthese in den Expertengesprächen war die Behauptung, dass die Vertreter der Immobilienbranche - insbesondere die großen Eigentümer - auch in Zukunft wichtige Partner vieler Kommunen sein müssen, wenn Aktivierungsstrategien von Brachenpotenzialen erfolgreich sein sollen. Ziel dieser Projektphase war somit, die Erfahrungen der Immobilienbranche hinsichtlich der Aktivierung brachliegender Flächen, der Bewertung der Marktfähigkeit verschiedener Brachentypen, erfolgreicher Wiedernutzungskonzepte sowie der Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten zu erheben.
Kurzbericht:
Ausgewählte Ergebnisse der Expertengespräche (3. Zwischenbericht)
Brachen werden von der Immobilienbranche wie jede andere Fläche als Flächenpotenziale behandelt. Es gibt keine Hinweise auf prinzipielle Vorbehalte gegen Brachen oder bestimmte Brachentypen (Ausnahme: Flächen mit ungeklärter Altlastenfrage). Entscheidend für die Immobilienbranche ist das Lagepotenzial und die Verwertbarkeit hinsichtlich der Nachfragerpräferenzen. Die Nutzerpräferenzen können gerade für Bestandsflächen sprechen - insbesondere bei innenstadtaffinen Nutzungen. Wird ein Potenzial gesehen, werden typische Brachenrestriktionen, wie Altlasten, Bestandsgebäude etc., als technisch lösbare Probleme angesehen. Da diese technischen Aufbereitungen aber kostentreibend sind, werden Revitalisierungen zum Teil nur für realisierbar gehalten, wenn die Bodeneinstandspreise niedriger sind als von Teilen der "Alteigentümer" erwartet. In der Bereitschaft zum Verkauf unter Buchwert oder Preiserwartung bestehen unterschiedliche Verwertungsrationalitäten von Eigentümern.
Grundstrategie der professionellen Verwerter von Brachen und Bestandsflächen ist die systematische Bewertung aller Einzelflächen aus der Nutzerperspektive. Diese zielt auf die Identifizierung marktgerechter Flächen, die vorrangig entwickelt werden, und ermöglicht, flexibel auf Interessen von Nachfragern reagieren zu können (Alternativen im Portfolio). In Fällen, in denen keine angestrebte Endnutzung erreicht werden kann, wird eine wirtschaftliche Zwischennutzung praktiziert, soweit sie die Entwicklungsperspektiven des Grundstücks nicht gefährden.
Die Expertengespräche machten deutlich, dass private Investoren für erfolgreiche Brachen-Wiedernutzungen auf den öffentlichen Rahmen angewiesen sind (zumindest, wenn es sich um großflächige Areale mit mehreren Eigentümern handelt). Eine städtische Strategie, welche die Entwicklung eines Stadtteils im gesamtstädtischen Kontext aufzeigt und zudem sowohl Leitbild als auch Perspektiven für Quartiere aufzeigt, bietet Investoren Vermarktungschancen. Die Investoren können damit den Nutzern, die sie im zunehmenden Maße vor Baubeginn finden müssen, eine nachhaltige Entwicklung über das einzelne Grundstück hinaus aufzeigen.
Im Hinblick auf das Ziel, Inwertsetzungsstrategien für Brachenpotenziale zur Begrenzung des Siedlungsflächenwachstums zu entwickeln, sind die Eigentümer von Bestandsflächen potenzielle Partner von Kommunen, deren Verwertungsinteresse es zu nutzen gilt. Hierzu sind, wie bisher in der Praxis auch üblich, im Rahmen des städtebaulich Vertretbaren die Grenzen einer maximalen Ausnutzung auszuloten.
Weitere Arbeitsschritte innerhalb des Projektes
Im Rahmen der ausstehenden Projektbausteine werden
- Einzelstandorte und -lagen genauer untersucht,
- auf ausgewählten Flächen eine stadtwirtschaftliche Kostenbilanz erstellt sowie
- eine Stärken-Schwächen-Analyse rechtlicher, planerischer und ökonomischer Instrumente durchgeführt.