Wohnen in der Innenstadt
Ergebnisse
Handlungsempfehlungen im Überblick
Flexible, kurzfristige und bedarfsgerechte Anpassung der Innenstadtentwicklung unter dem Aspekt Wohnen
Gesellschaftliche Veränderungen und ihre Ausprägungen in vielschichtigen Lebensstilen finden ihren Niederschlag in unterschiedlichen Wohnbedürfnissen. Da ein Bedürfniss keine langfristig zu berechnende Einheit ist, muss die Stadtentwicklung flexibel und vor allem kurzfristig reagieren und ihre Konzepte der innerstädtischen Entwicklung anpassen. In der aktuellen Stadtentwicklung zeigt sich aber, dass der Wohnungsbau immer mit einer Zeitverschiebung auf veränderte Rahmenbedingungen reagiert. Hier müssen also Instrumente gefunden werden, die Veränderungen rechtzeitig erkennen und diese an die Entscheidungsträger weitergeben. Dazu bedarf es auch eines politischen Willens und Engagements, um auf solche Veränderungen reagieren zu können bzw. einmal getroffene Entscheidungen bedarfsgerecht zu korrigieren.
Frühzeitige, kontinuierliche und prozessnahe Beeinflussung der wohnorientierten Innenstadtentwicklung
Voraussetzung zukünftiger Stadtentwicklung ist die genaue Beobachtung und Analyse des Wohnungsmarktes, der Nutzerbedürfnisse und regionaler Entwicklungen.
Wenn Bewohner ihre Wohnung und ihr Wohnumfeld aktiv mitgestalten können, sind langfristig die besten Ergebnisse zu erzielen. Stadtentwicklung muss daher mit der frühzeitigen Einbindung der zukünftigen Nutzer in den Planungsprozess eng verknüpft werden. Dies bezieht sich sowohl auf Projekte im sozialen Wohnungsbau als auch auf den Eigentums- und Genossenschaftsbereich (Wohnprojekte, Baugruppen).
"Kleinteilige" Entwicklung
Die Erkenntnisse aus allen Fallbeispielen dieser Untersuchung haben gezeigt, dass eine abschnittsweise ("kleinteilige") und kontinuierliche Entwicklung besser von den zukünftigen Nutzern angenommen wird als große, schnell realisierte Wohnprojekte. Diese laufen immer Gefahr, langfristig nur eine begrenzte Schicht von Wohnungssuchenden anzusprechen und dabei die Vielschichtigkeit der sich schnell wandelnden Bedürfnisse außer Acht zu lassen.
Konsensbildung für Wohnen als Faktor innerstädtischer Nutzung
Einen wichtigen Aspekt heutiger Innenstadtentwicklung stellt die Renditeerwartung der Investoren dar. Diese ist bei einer gewerblichen Nutzung höher als bei einer Wohnnutzung. Das Wohnen in der Innenstadt rückt daher aus monetären Erwägungen immer mehr in den Hintergrund.
Hier sind die Kommunen gehalten, offensiv das Wohnen als Bestandteil innerstädtischer Strukturen anzuerkennen und zu propagieren. Die Zielkonflikte mit anderen Nutzungen (Handel, Dienstleistungen) können städtebaulich bzw. stadtplanerisch gelöst werden.
Etablierung des Wohnens auf allen Ebenen der Stadtentwicklungsplanung
Das Wohnen in der Innenstadt muss auf allen Ebenen der Stadtentwicklungsplanung verankert werden. Ein erster Schritt in diese Richtung ist die verbindliche Festlegung der Wohnnutzung in den entsprechenden Planungen der Kommunen (Stadtentwicklungsplan, Flächennutzungsplan bis zur Fachplanung "Wohnorientierte Innenstadt"). Darüber hinaus muss das innerstädtische Wohnen auch auf politischer Ebene etabliert werden. Ist das Thema bei den Entscheidungsträgern fest verankert, können unterschwellige Nutzungsänderungen zu Ungunsten des Wohnens leichter ausgeschlossen werden.
Die Vielfalt der Beteiligten am innerstädtischen Wohnen erfordert vielschichtige Maßnahmen und deren Bündelung
Die Innenstadt wird sowohl von ihren Bewohnern als auch durch darüber hinausgehende Nutzungen geprägt. Entsprechend vielschichtig sind die Bedürfnisse und Anforderungen an das engere und weitere Wohnumfeld. Dies ist heute ein sehr wichtiges Qualitätsmerkmal von Wohnquartieren. Auch für Büros und Dienstleistungen spielen weiche Faktoren wie das Umfeld (Nutzungen, Infrastruktur, Grün, Gestaltung) als Standortfaktor eine immer bedeutendere Rolle.
Eine konfliktfreie bzw. -arme Nutzung vorausgesetzt, erfreuen sich insbesondere die Quartiere hohe Akzeptanz, die ein breites Spektrum an Nutzungen und Nutzergruppen aufweisen und ausreichend Freiräume mit Aufenthaltsqualität bieten - ein urban orientierten Lebensumfeld, das wiederum von Nutzungsmischung gekennzeichnet ist. Eine vielschichtige Nutzer- und Bewohnerstruktur trägt wesentlich zur Vitalität der Innenstadt bei.
Um die sehr unterschiedlichen Anforderungen der Nutzer zu realisieren und gleichzeitig Nutzungskonflikte zu vermeiden, sind vielschichtige aber gebündelte Maßnahmen notwendig.
Die Eigentumsbildung wird von vielen Kommunen als strategisches Mittel eingesetzt, um abwandernde Bewohner in der Innenstadt zu halten. Sowohl Politiker als auch Banken und Investoren sprechen dabei in erster Linie Familien an, die in das Umland abwandern. Die Untersuchungen haben aber gezeigt, dass nicht alle Suburbanisten Eigentum im Umland bilden. Eingedenk der Vielschichtigkeit der Abwanderungsmotive wird deutlich, dass Eigentumsmaßnahmen von vorn herein nur eine kleine Anzahl von Bewohnern ansprechen und folglich auch nur eine sehr begrenzte Wirkung auf die Ausgestaltung heterogener Wohnquartiere haben.
Differenzierte Entwicklung städtebaulicher Dichte
Die Diskussion um die Entwicklung der Dichte in der inneren Stadt wird bisweilen kontrovers geführt. Die Qualität eines Wohnumfeldes misst sich auf der einen Seite an der Dichte des Quartiers und auf der anderen Seite an dessen Freiraumgestaltung. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung kann es mitunter geboten sein, innerstädtische Quartiere zu verdichten. Dies steht zunächst im Widerspruch zur Qualitätsverbesserung von Wohnquartieren durch flächenbezogene Wohnumfeldmaßnahmen. Dichte muss daher sehr differenziert entwickelt werden und auf die jeweilige Situation zugeschnitten sein. In Zeiten der "schrumpfenden Stadt" bieten sich der Stadtentwicklungspolitik hierzu gute Bedingungen. Eine Verdichtung kann dann geboten sein, wenn innerstädtische Brachflächen in das Stadtgefüge integriert werden sollen. Eine Entdichtung ist erforderlich, wenn die Freiraumausstattung eines Quartiers mangelhaft ist.
